¿Puede el inquilino paralizar el desahucio pagando? Todo sobre la enervación y el uso del burofax
Cuando un propietario decide iniciar un proceso judicial por impago de alquiler, una de sus mayores preocupaciones es que el proceso se alargue o se detenga repentinamente. Es aquí donde aparece un concepto jurídico clave que todo arrendador debe conocer: la enervación del desahucio.
¿Qué significa realmente? ¿Puede el inquilino frenar el desalojo en el último momento simplemente pagando? Sí, pero con importantes excepciones que los abogados especialistas en desahucios sabemos contrarrestar.
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación es el derecho legal que tiene el inquilino, en determinados casos, de paralizar el procedimiento de desahucio por falta de pago. Funciona como una especie de «segunda oportunidad»: si el inquilino abona la totalidad de las rentas y cantidades adeudadas acumuladas hasta ese momento, el proceso judicial se archiva y el contrato de alquiler sigue vigente.
Sin embargo, la ley pone límites estrictos para evitar que el inquilino abuse de este derecho. Un inquilino no podrá enervar el desahucio en los siguientes supuestos:
- Ya lo ha hecho antes: Esta opción es de un solo uso. Si el inquilino ya enervó una demanda de desahucio anterior, no podrá volver a hacerlo (salvo que el impago actual se deba a que el propietario le haya puesto trabas injustificadas para cobrar).
- Existe un requerimiento previo (Burofax): Si el propietario le reclamó la deuda de forma correcta antes de ir al juzgado y el inquilino no pagó en su momento.
El Burofax: La herramienta clave para impedir que se paralice el proceso
Para blindar el procedimiento y evitar que el inquilino detenga el desahucio en el último minuto, la estrategia previa es fundamental. Aquí es donde el envío de un burofax se vuelve decisivo.
Si el propietario remite un burofax (con certificación de contenido y acuse de recibo) firmado por abogados especialistas en desahucios reclamando las rentas pendientes, y transcurren al menos 30 días sin que el inquilino pague antes de presentar la demanda, este perderá por completo el derecho a enervar.
Nota importante: Un requerimiento previo bien planteado y redactado por profesionales puede ser la diferencia entre recuperar tu vivienda rápidamente o verte atrapado en un contrato con un inquilino conflictivo.
¿Qué opciones tiene el inquilino al recibir la demanda?
Una vez que el juzgado notifica la demanda de desahucio, el inquilino se encuentra ante varios escenarios posibles. Es vital diferenciar qué implica cada uno de ellos:
- Pagar: El inquilino abona lo que debe directamente al arrendador para intentar la enervación (siempre que cumpla los requisitos que hemos visto arriba).
- Consignar: El inquilino deposita judicialmente el dinero. Suele ocurrir cuando hay discrepancias sobre la cantidad real que se debe o para poner el dinero a disposición del juez mientras se resuelve el conflicto.
- Oponerse: El inquilino decide litigar y argumentar que no debe ese dinero, que el contrato no se ha incumplido o que existen defectos formales en la reclamación del propietario.
- Enervar: Ejercer formalmente el derecho a frenar el desahucio pagando absolutamente todo lo debido hasta la fecha del pago.
Negociación MASC: La nueva exigencia legal
No debemos olvidar que la normativa actual introduce nuevas obligaciones. Antes de acudir a la vía judicial, se debe acreditar que se ha intentado una actividad negociadora mediante un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC).
Esto se puede canalizar, por ejemplo, a través de una oferta vinculante y confidencial redactada por tus abogados antes de pisar el juzgado. Si el inquilino la rechaza, quedará constancia legal de que el propietario intentó llegar a un acuerdo de buena fe, evitando incidencias o retrasos en la posterior demanda.
Si te encuentras en una situación de impago, en Matas Advocats Associats analizamos tu caso para diseñar la mejor estrategia de requerimiento y negociación previa, garantizando que recuperes tu inmueble en el menor tiempo posible.
